Особенности сделок с долями в недвижимости: ключевые аспекты и ответы на вопросы
Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, обычно требуют участия нотариуса. Однако даже при этом покупка или продажа доли сопряжена с определенными рисками. В этой статье рассмотрим правовые аспекты таких сделок, а также особенности кредитования долей.
Когда требуется нотариальное удостоверение сделок с долями?
Нотариальное заверение обязательно в следующих случаях:
• Продажа доли в праве общей долевой собственности, включая продажу доли одному из совладельцев.
• Оформление ипотечного договора на доли в праве общей собственности.
• Покупка недвижимости супругами, если доли распределяются в договоре и между ними не заключен брачный контракт.
Когда нотариальное удостоверение не требуется?
• Отчуждение всех долей совладельцами в рамках одной сделки.
• Оформление ипотеки на доли всеми участниками в одной сделке.
• Ипотечные договоры с кредитными организациями.
• Продажа доли в праве на целый объект, если долю отчуждает единственный собственник.
Что такое преимущественное право покупки и как оно работает?
При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные совладельцы имеют преимущественное право приобрести эту долю по той же цене (за исключением продажи на публичных торгах).
Документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права:
• Нотариальное свидетельство о направлении уведомления совладельцу.
• Копия телеграммы, отправленной продавцом совладельцу через почту, с указанием цены и условий продажи. Если адрес совладельца неизвестен, уведомление направляется по адресу нахождения имущества.
Если в течение месяца совладельцы не воспользуются своим правом, продавец может продать долю третьему лицу на тех же условиях. Срок исчисляется с момента доставки уведомления.
Если совладельцы письменно отказываются от своего права, доля может быть продана раньше установленного срока. Если один из совладельцев несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.
Преимущественное право также действует при отчуждении доли по договору мены. Если право нарушено, любой совладелец может в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевода прав покупателя на себя.
Особенности продажи недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала
При использовании материнского капитала для покупки жилья возникает долевая собственность. Обязательным условием является выделение долей несовершеннолетним детям. Если в семье есть супруг или дети, не получившие доли, их также необходимо наделить долями перед продажей недвижимости. Отказ от этого права невозможен.
Особенности кредитования долей
Кредитование возможно только для доли в праве собственности на квартиру или дом. Доля в комнате не подлежит кредитованию.
Условия кредитования:
• Кредитование долей предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Комнаты можно приобрести по программе «Военная ипотека».
• В залог банку передается весь объект недвижимости (квартира или дом), где находится приобретаемая доля.
• Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из стоимости доли, но оценивается весь объект с выделением стоимости каждой доли.
• Необходимы отказы от преимущественного права покупки других совладельцев (если покупатель не является одним из них).
• Продажа доли, находящейся в залоге у Сбербанка, возможна только при выделении ее в комнату.
• При кредитовании долей нельзя использовать сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации.
Если объектом кредитования является комната, в залог передается только она или другой объект недвижимости. В этом случае доступны сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним
Для продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетним, требуется разрешение органов опеки. Условия могут варьироваться: например, продажа возможна при выделении долей в другом жилье. Неисполнение требований опеки может привести к признанию сделки недействительной.
Таким образом, сделки с долями в недвижимости требуют тщательного соблюдения законодательства и учета интересов всех участников.
